マンションやアパートの経営を行う際には、オーナーが自分で資産管理会社を設立し、法人化するという選択肢があります。
法人化をすることによって、税制上の対応はさまざまな形で変化します。
現在、マンションやアパートなどの集合住宅の経営を行っている方、または将来的に経営を考えている多くの方にとって「個人事業として経営を続けるか」それとも｢法人化をするべきか」といった選択は非常に関心が高く、税務の専門家である税理士や会計士が相談を受ける可能性も高いテーマです。集合住宅のメリットとデメリットを認識しておくことは、税理士・会計士にとって重要であるといえるでしょう。そこで今回は、集合住宅を法人化する場合の特徴やメリットとデメリットを紹介します。
法人化のメリットとデメリットは？
まずは、集合住宅を法人化することで生じる代表的なメリットとデメリットについて、項目別に紹介します。
≪法人化によるメリット≫
1.税額を安くおさえることができる
集合住宅の経営で課せられる税金は、経営者にとって頭を悩ませる問題の1つです。
個人経営の場合は「所得税」、法人の場合は「法人税」と、経営の形によって種類の違う税金の対象になります。
所得税では、所得金額に応じて税率が増える累進課税率が適用されています。対して法人税では、課税所得が800万円以上で税率が一律になります（資本金1億円以下の法人の場合）。
そのため、収入が多い経営者の中には、税率を低く抑えるために法人化させる人が多いのです。
現在の税制では、課税所得が900万円を越えると、所得税が法人税の税率を上回るといわれています。
2.役員報酬で節税ができる
法人化をすると、経営者自身にも「役員報酬」という形で給与を支払うことができます。
この役員報酬は「損金」の対象になり、一定のルールの範囲内であれば法人税の金額を下げることができます。
3.必要経費の範囲が広い
必要経費として認められている金額の範囲が個人事業に比べて広いことも、法人化のメリットの1つです。
必要経費の種類には先述の損金の他にも、退職金として積み立てることができる「小規模企業共済」や役員の医療保険・定期保険、旅費などがあり、さまざまな費用を必要経費として控除できる可能性があります。
≪法人化によるデメリット≫
1.法人住民税が課せられる
法人には「法人住民税の均等割り（法人住民税）」という名目の、存在しているだけでも課せられる税金があります。税額は原則としては全国で一律ですが、地方公共団体や企業の規模によって異なる場合があります。
法人化したほうがメリットを得られる高所得の経営者にとっては、低い金額かもしれません。しかし法人化のメリットとデメリットを話す際には、事前に法人住民税という課税が必要であることと、その地域で課せられる税額を伝えておくことが大切です。
2.法人化にコストがかかる
法人化する際には、手続きのために多くのコストがかかります。たとえば、登録免許税では最低でも15万円、定款の認証には5万円、行政書士や司法書士への報酬に数万円、社印の作成でも内容によっては数万円が必要になる場合があります。
また、充分な運営と節税対策を行うためには税理士や会計士の協力をあおぐことが大切です。その際には、報酬の支払いが必要であることも考慮しておきましょう。
法人化へ切り替えた方が良い基準とは？
このように、法人化をする際には設立や維持のために費用がかかってしまいます。
さらに、法人化をするとお金が経営者のものと法人のものとに区別されてしまうので、個人事業と比べてお金が自由に使えないというデメリットがあることも覚えておきましょう。
それでも、法人税の税率や必要経費による節税は、多くの経営者にとって魅力的なので、法人化はメリットが大きい選択肢だといえるのではないでしょうか。
法人化が節税につながるかどうかは、所得の金額からも判断する必要があります。しかし、課税所得の金額が900万円以上で、なるべく節税をしたい人には、法人化への切りかえが向いている可能性が高いといえるでしょう。
集合住宅の経営では、かかる所得が高額になる場合も多く、所得に課せられる税金は経営者にとって重大な問題です。税理士・会計士の方は、悩んでいる経営者に対して適切なアドバイスを行い、後々良かったと思ってもらえる選択をしてもらえるように、法人化のメリットとデメリットについて理解しておくことをお勧めします。
今回紹介した情報は、税理士や会計士にとっては基本的なものですが、これを通して法人化への理解をさらに深め、活動の幅を広げるきっかけになれば幸いです。
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